Die Baugenehmigung in Polen


Eine Baugenehmigung ist ein zentrales Element des Baurechts. Darunter ist die Erlaubnis einer Bauaufsichtsbehörde zu verstehen, die es ermöglicht, so wie geplant und gestaltet zu bauen, es sei denn, dass die bestimmten öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht eingehalten werden. In dem polnischen Recht sind die Vorschriften ĂŒber Baugenehmigung in drei verschiedenen Gesetzen enthalten – in dem Baurechts-, Verwaltungsrechts- und Stempelsteuergesetz.

Im Art. 3 Abs. 12 des Baurechts wird der Begriff der Baugenehmigung definiert. Danach handelt es sich um einen Verwaltungsbeschluss, der den Beginn bzw. die AusfĂŒhrung des Baus oder die DurchfĂŒhrung von Bauarbeiten, anderen als der Bau eines Bauobjektes, genehmigt. Art. 28 Abs. 1 dieses Gesetzes regelt ausdrĂŒcklich, dass Bauarbeiten erst nach Erhalt der Baugenehmigung beginnen können.

Gem. Art. 29 Abs. 1 des oben genannten Gesetztes bedarf es insbesondere in folgenden FĂ€llen keiner Baugenehmigung: Bau von landwirtschaftlichen GebĂ€uden, die mit landwirtschaftlichen Produktion verbunden sind, wie z.B. Platten fĂŒr die Lagerung von Jauche, bzw. dichten JauchebehĂ€ltern, Bodensilos fĂŒr Pulvermaterialien oder Trockenanlagen. Darunter fallen außerdem auch der Bau von freistehenden einstöckigen NebengebĂ€uden, StĂ€llen oder Schuppen mit der GesamtflĂ€che bis zu 25 mÂČ; Bau von kleinen Abwasseranlagen; Bau von Bushaltestelen und Bahnsteigen; Bau von freistehenden Telefonzellen; Bau von ParkplĂ€tzen die fĂŒr bis zu 10 Autos geeignet sind; Bau von am Haus gelegenen SchwimmbĂ€dern und der Bau von Rampen fĂŒr behinderte Menschen. Art. 29 Abs. 2 dieses Gesetzes benennt weiterhin bestimmte Arten von Bauarbeiten, die ebenfalls keiner Baugenehmigung bedĂŒrfen. Hierhin gehört u.a. die Renovierung bestehender GebĂ€ude und Anlagen, mit Ausnahme der in das Register der DenkmĂ€ler aufgefĂŒhrten GebĂ€uden; die WĂ€rmedĂ€mmung von GebĂ€uden mit einer Höhe bis zu 12 Metern; die OberflĂ€chenhĂ€rtung von BaugrundstĂŒcken; die Installation von Werbetafeln und -gerĂ€ten, mit Ausnahme der Installation von solchen auf GebĂ€uden, die in dem Register der DenkmĂ€ler aufgefĂŒhrten wurden; die Bebauung von Straßen, Bahngleisen und BahnausrĂŒstungen, sowie auch die Installation von freistehenden Solaranlagen. FĂŒr alle anderen, im Gesetz nicht genannten FĂ€lle, ist der Erhalt einer Baugenehmigung dagegen erforderlich.

Gem. Art. 28 Abs. 2 des Baurechts zĂ€hlt zu den Parteien des Baugenehmigungsverfahrens den Investor, die EigentĂŒmer, Besitzer des dauerhaften Nutzungsrechts oder Immobilienverwalter. Die Baugenehmigung wird auf Antrag des Bauobjektsinvestors erteilt. Dem Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung sind folgende Unterlagen beizufĂŒgen: vier Exemplare des Bauprojekts einschließlich aller erforderlicher und im Gesetz genannter Stellungnahmen, Genehmigungen, Lizenzen etc.; eine ErklĂ€rung ĂŒber EigentumsverhĂ€ltnisse an dem GrundstĂŒck; wenn erforderlich ein Bebauungs- und Bewirtschaftungskonzept und im Falle des Bau von Objekten auf dem Minengebiet oder auf den geschlossenen Gebieten auch eine ErklĂ€rung ĂŒber das Konzept der Baufluchtlinie, der Vorderfassaden von GebĂ€uden, Straßen und PlĂ€tzen, sowie auch ein Konzept des Verlaufs und der Beschaffenheit der öffentlichen Straßen und der Kommunikations- und Versorgungslinien außerhalb des geschlossenen Bereiches.

Zu dem Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung fĂŒr den Bau von den Objekten, deren AusfĂŒhrung bzw. Nutzung eine ernsthafte Gefahr fĂŒr Menschen bilden kann (z.B. Atomkraftwerke, Chemieanlagen, Raffinerien) und fĂŒr den Bau von Objekten, deren Bauprojekte neue, in Polen noch nicht getestete Lösungen enthalten, ist der Investor verpflichtet ein Fachgutachten vorzulegen, das von einer natĂŒrlichen Person oder einer Organisationseinheit, vom zustĂ€ndigen Minister ernannt, erstellt wurde.

Bevor die zustĂ€ndige Behörde die Baugenehmigung im Wege eines Verwaltungsaktes (dazu Art. 104 des polnischen Verwaltungsverfahrensgesetzes) erteilt, ist sie verpflichtet zu ĂŒberprĂŒfen, ob der Antragsteller die erforderlichen Voraussetzungen erfĂŒllt hat. Die Behörde muss u.a. prĂŒfen, ob das Bauprojekt ĂŒberhaupt mit dem Bebauungsplan der Gemeinde und mit den Erfordernissen des Umweltschutzes vereinbar ist, es den Vorschriften entspricht und ob der Investor ĂŒber alle erforderlichen Stellungnahmen, Genehmigungen, Zustimmungen, Kontrollnachweise und Informationen ĂŒber die Sicherheit verfĂŒgt. Außerdem muss die Behörde ĂŒberprĂŒfen, ob die Person, die fĂŒr die BauausfĂŒhrung verantwortlich ist, ĂŒber alle erforderlichen Berechtigungen verfĂŒgt. Im Falle der Zuwiderhandlung gegen die Vorschriften fordert die Behörde den Investor innerhalb einer festgesetzten Frist alle MĂ€ngel zu beseitigen. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach,  wird ihm die Baugenehmigung nicht erteilt.

Die Behörde entscheiden ĂŒber den Baugenehmigungsantrag innerhalb von 65 Tagen ab der Antragsstellung. Verzögert sich diese Entscheidung, wird die Behörde verpflichtet Verzugskosten in Höhe von 500 PLN/Tag an die Staatskasse zu zahlen.

Die zustĂ€ndige Behörde kann in ihrer Entscheidung u.a. die Bedingungen fĂŒr die Sicherung und die Aufsicht des Baus bestimmen. Hat die Behörde eine solche Entscheidung getroffen, ist sie verpflichtet, diese Information an den BĂŒrgermeister, StadtprĂ€sidenten oder die Behörde, welche die Entscheidung ĂŒber den Bebauungsplan getroffen hat, weiter zu geben. 

Alle wesentlichen Abweichungen von dem genehmigten Bauprojekt und von den an die Baugenehmigung geknĂŒpften Bedingungen können durch den Investor erst nach der Entscheidung der Behörde ĂŒber die Änderung der Baugenehmigung vorgenommen werden.
   
Die Entscheidung ĂŒber die Baugenehmigung erlischt gem. Art. 37 Abs. 1 des Baurechts wenn der Bau nicht innerhalb von 3 Jahren nach Genehmigungserteilung begonnen wird oder wenn die AusfĂŒhrung des Baus fĂŒr lĂ€nger als 3 Jahre unterbrochen wird.  Der Beginn oder die Wiederaufnahme des Baus kann nach dem Erlöschen der Baugenehmigung erst nach der Erteilung einer neuen Baugenehmigung oder einer Zustimmung fĂŒr die Wiederaufnahme des Baus erfolgen. 

Das polnische Recht ermöglicht es dem Investor, die ihm erteilte Baugenehmigung an einen Dritten abzutreten. Dabei wird jedoch verlangt, dass der neue Bauherr einen Antrag auf die Übertragung der Baugenehmigung stellt (Art. 40 des Gesetzes).

Gem. Art. 82b des Baurechts sind die Organe der Bau- und Architekturverwaltung verpflichtet, ein Register der AntrĂ€ge auf Baugenehmigungen und der Entscheidungen ĂŒber ihre Erteilung zu fĂŒhren.

Der Antragsteller ist gemĂ€ĂŸ dem StempelgebĂŒhrgesetz verpflichtet, eine StempelgebĂŒhr fĂŒr die Erteilung der Baugenehmigung zu zahlen. Die Höhe hĂ€ngt von der Art des Baus/der Bauarbeiten ab. Eine GebĂŒhrbefreiung gibt es insbesondere bei Erteilung von Baugenehmigungen fĂŒr den Bau einer Wohnung, fĂŒr die Renovierung von GebĂ€uden, die durch BergwerktĂ€tigkeiten oder Naturkatastrophen beschĂ€digt wurden, fĂŒr die Renovierung von GebĂ€uden, die wissenschaftlichen bzw. sozialen oder kulturellen Zwecken dienen, oder fĂŒr die Renovierung von GebĂ€uden, die in das Denkmalschutzregister eingetragen wurden.