Die umgekehrte Hypothek in Polen



Reverse mortgage (dt. umgekehrte Hypothek, pl. odwr├│cona hipoteka) ist ein zwischen einer Bank und dem Kunden abgeschlossener Kreditvertrag mit kontinuierlicher Auszahlung der Darlehenssumme. Gleichzeitig wird das betreffende Grundst├╝ck mit einem Recht zur Sicherung des Kredites belastet. Der Darlehensnehmer bleibt Eigent├╝mer des Grundst├╝cks und es besteht grunds├Ątzlich keine pers├Ânliche Pflicht zur R├╝ckzahlung des Darlehens. Das Kreditinstitut kann sich nach dem Tod des Kreditnehmers einzig aus der Verwertung des Grundst├╝cks befriedigen. Die Idee der umgekehrten Hypothek stammt aus den USA, wo sie unter der Bev├Âlkerung sehr oft praktiziert wird und als eine sehr gute Versorgungsm├Âglichkeit der ├Ąlteren Menschen angesehen wird. Die umgekehrte Hypothek ist auf dem Finanzmarkt zwar noch ein frisches Angebot, bietet aber tats├Ąchlich f├╝r viele Senioren ein attraktives Kreditvertragsmodell. In Polen wurde sie mit dem 15.12.2014 rechtlich geregelt, als das Gesetz ├╝ber die umgekehrte Hypothek in Kraft getreten ist (Polnisches Gesetzblatt aus dem Jahr 2014, Pos. 1585). Dieses Gesetz regelt die Grundprinzipien und Mindestvoraussetzungen beim Abschluss eines solchen Vertrages, die Rechte und Pflichten der Parteien und besch├Ąftigt sich mit den Fragen der (Nicht)R├╝ckzahlung des Kredites und deren rechtlichen Folgen.

Die umgekehrte Hypothek ist also, vereinfacht gesagt, ein Kreditvertrag besonderer Art. Die Grundlage der Sicherung des Kredites ist die am Eigentum an einem Grundst├╝ck oder an eigentums├Ąhnlichen Rechten begr├╝ndete Hypothek. Dies bedeutet, dass dieser Kredit nur dann m├Âglich ist, wenn der potenzielle Kreditnehmer eine Hypothek auf einem der folgenden Rechte bestellt:

- vollst├Ąndiges Eigentum an dem Grundst├╝ck
- Teileigentum an dem Grundst├╝ck
- Erbnie├čbrauch
- genossenschaftliches Wohnungseigentum

Das Kreditinstitut zahlt kontinuierlich monatliche Raten an den Kunden (die einmalige Auszahlung der Kreditsumme kann auch vertraglich vereinbart werden) und erh├Ąlt daf├╝r die Sicherung in Form eines Grundst├╝cks und die Berechtigung, nach dem Tod des Kreditnehmers die Zahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundst├╝ck zu fordern.

Ein solcher Vertrag muss schriftlich abgeschlossen werden. Das Gesetz schreibt auch vor, aus welchen Elementen der Vertrag besteht, wie zum Beispiel: die Art des Kredites, der Wert des Grundst├╝cks, Prozentzinssatz, die Fristen und H├Âhen der auszuzahlenden Betr├Ąge. Dar├╝ber hinaus muss ein solcher Vertrag auch die Pflichten des Kreditnehmers regeln, die das Sicherungsgrundst├╝ck betreffen, wie die ├╝blichen Pflichten bei Sorge um das Grundst├╝ck, fristgem├Ą├če Steuerabf├╝hrung u.a. Au├čerdem enth├Ąlt der Vertrag Informationen zur vorzeitigen R├╝ckzahlung des Kredits, zu dem damit verbundenen Verfahren und zum R├╝cktritts- und K├╝ndigungsrecht.

Ob sich die umgekehrte Hypothek lohnt, ist grunds├Ątzlich eine Einzelfallentscheidung. In den meisten F├Ąllen spricht folgende Argumentation gegen die umgekehrte Hypothek: Es gibt nichts mehr zu vererben und die Bank kann ├╝ber das Haus verf├╝gen. Das muss aber nicht so ausgehen, weil der Kredit vor dem Tod des Kreditnehmers noch zur├╝ckgezahlt werden kann (dann erl├Âschen auch die Rechte der Bank an dem Grundst├╝ck). Daf├╝r gibt es sehr viele positive Seiten und Auswirkungen dieser Form des Kreditvertrages. Vor allem bleibt der Kreditnehmer Eigent├╝mer des Sicherungsgrundst├╝cks. Mit der Zeit steigt die Schuld und das Grundst├╝ck wird f├╝r den Kreditnehmer weniger wert, bleibt aber in seinem Eigentum bis zu seinem Tode. Dies bedeutet, dass derjenige eigentlich ├╝ber sein eigenes Geld verf├╝gt, er macht keine Schulden bei den anderen weil er selbst den Wert seines eigenen Grundst├╝cks kontinuierlich (mit jeder Auszahlung) mindert. Er bleibt also weiterhin uneingeschr├Ąnkter Eigent├╝mer des Grundst├╝cks und kann dort weiterhin wohnen.

Weiterhin ist es sehr vorteilhaft f├╝r einen Kreditnehmer, dass er in dem Falle das Geld nach eigenem Belieben bestimmen kann und muss seine Kreditw├╝rdigkeit nicht nachweisen ÔÇô die Sicherung f├╝r das Kreditinstitut ist das Grundst├╝ck. Die Auszahlungen sind au├čerdem steuerfrei.

Zusammenfassend l├Ąsst sich feststellen, dass die polnische Regulierung der umgekehrten Hypothek eine gro├če Chance f├╝r die Grundst├╝cksinhaber er├Âffnet, ihre finanzielle Lage ohne zus├Ątzliche Risiken zu verbessern. Man bleibt Eigent├╝mer des Grundst├╝cks, das man der Bank als Sicherung gibt, und kann mit dem Geld beliebig verf├╝gen. Vor allem ist dieses Angebot vorteilhaft f├╝r die ├Ąlteren Menschen, die mit dem Darlehen ihre Eink├╝nfte aufbessern, w├Ąhrend der Laufzeit des Darlehens aber Eigent├╝mer und Bewohner ihrer Immobilie bleiben wollen.