Die Baugenehmigung in Polen

Eine Baugenehmigung ist ein zentrales Element des Baurechts. Darunter ist die Erlaubnis einer Bauaufsichtsbehörde zu verstehen, die es ermöglicht, so wie geplant und gestaltet zu bauen, es sei denn, dass die bestimmten öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht eingehalten werden. In dem polnischen Recht sind die Vorschriften über Baugenehmigung in drei verschiedenen Gesetzen enthalten – in dem Baurechts-, Verwaltungsrechts- und Stempelsteuergesetz.

Im Art. 3 Abs. 12 des Baurechts wird der Begriff der Baugenehmigung definiert. Danach handelt es sich um einen Verwaltungsbeschluss, der den Beginn bzw. die Ausführung des Baus oder die Durchführung von Bauarbeiten, anderen als der Bau eines Bauobjektes, genehmigt. Art. 28 Abs. 1 dieses Gesetzes regelt ausdrücklich, dass Bauarbeiten erst nach Erhalt der Baugenehmigung beginnen können.

Gem. Art. 29 Abs. 1 des oben genannten Gesetztes bedarf es insbesondere in folgenden Fällen keiner Baugenehmigung: Bau von landwirtschaftlichen Gebäuden, die mit landwirtschaftlichen Produktion verbunden sind, wie z.B. Platten für die Lagerung von Jauche, bzw. dichten Jauchebehältern, Bodensilos für Pulvermaterialien oder Trockenanlagen. Darunter fallen außerdem auch der Bau von freistehenden einstöckigen Nebengebäuden, Ställen oder Schuppen mit der Gesamtfläche bis zu 25 m²; Bau von kleinen Abwasseranlagen; Bau von Bushaltestelen und Bahnsteigen; Bau von freistehenden Telefonzellen; Bau von Parkplätzen die für bis zu 10 Autos geeignet sind; Bau von am Haus gelegenen Schwimmbädern und der Bau von Rampen für behinderte Menschen. Art. 29 Abs. 2 dieses Gesetzes benennt weiterhin bestimmte Arten von Bauarbeiten, die ebenfalls keiner Baugenehmigung bedürfen. Hierhin gehört u.a. die Renovierung bestehender Gebäude und Anlagen, mit Ausnahme der in das Register der Denkmäler aufgeführten Gebäuden; die Wärmedämmung von Gebäuden mit einer Höhe bis zu 12 Metern; die Oberflächenhärtung von Baugrundstücken; die Installation von Werbetafeln und -geräten, mit Ausnahme der Installation von solchen auf Gebäuden, die in dem Register der Denkmäler aufgeführten wurden; die Bebauung von Straßen, Bahngleisen und Bahnausrüstungen, sowie auch die Installation von freistehenden Solaranlagen. Für alle anderen, im Gesetz nicht genannten Fälle, ist der Erhalt einer Baugenehmigung dagegen erforderlich.

Gem. Art. 28 Abs. 2 des Baurechts zählt zu den Parteien des Baugenehmigungsverfahrens den Investor, die Eigentümer, Besitzer des dauerhaften Nutzungsrechts oder Immobilienverwalter. Die Baugenehmigung wird auf Antrag des Bauobjektsinvestors erteilt. Dem Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung sind folgende Unterlagen beizufügen: vier Exemplare des Bauprojekts einschließlich aller erforderlicher und im Gesetz genannter Stellungnahmen, Genehmigungen, Lizenzen etc.; eine Erklärung über Eigentumsverhältnisse an dem Grundstück; wenn erforderlich ein Bebauungs- und Bewirtschaftungskonzept und im Falle des Bau von Objekten auf dem Minengebiet oder auf den geschlossenen Gebieten auch eine Erklärung über das Konzept der Baufluchtlinie, der Vorderfassaden von Gebäuden, Straßen und Plätzen, sowie auch ein Konzept des Verlaufs und der Beschaffenheit der öffentlichen Straßen und der Kommunikations- und Versorgungslinien außerhalb des geschlossenen Bereiches.

Zu dem Antrag auf Erteilung einer Baugenehmigung für den Bau von den Objekten, deren Ausführung bzw. Nutzung eine ernsthafte Gefahr für Menschen bilden kann (z.B. Atomkraftwerke, Chemieanlagen, Raffinerien) und für den Bau von Objekten, deren Bauprojekte neue, in Polen noch nicht getestete Lösungen enthalten, ist der Investor verpflichtet ein Fachgutachten vorzulegen, das von einer natürlichen Person oder einer Organisationseinheit, vom zuständigen Minister ernannt, erstellt wurde.

Bevor die zuständige Behörde die Baugenehmigung im Wege eines Verwaltungsaktes (dazu Art. 104 des polnischen Verwaltungsverfahrensgesetzes) erteilt, ist sie verpflichtet zu überprüfen, ob der Antragsteller die erforderlichen Voraussetzungen erfüllt hat. Die Behörde muss u.a. prüfen, ob das Bauprojekt überhaupt mit dem Bebauungsplan der Gemeinde und mit den Erfordernissen des Umweltschutzes vereinbar ist, es den Vorschriften entspricht und ob der Investor über alle erforderlichen Stellungnahmen, Genehmigungen, Zustimmungen, Kontrollnachweise und Informationen über die Sicherheit verfügt. Außerdem muss die Behörde überprüfen, ob die Person, die für die Bauausführung verantwortlich ist, über alle erforderlichen Berechtigungen verfügt. Im Falle der Zuwiderhandlung gegen die Vorschriften fordert die Behörde den Investor innerhalb einer festgesetzten Frist alle Mängel zu beseitigen. Kommt er dieser Aufforderung nicht nach,  wird ihm die Baugenehmigung nicht erteilt.

Die Behörde entscheiden über den Baugenehmigungsantrag innerhalb von 65 Tagen ab der Antragsstellung. Verzögert sich diese Entscheidung, wird die Behörde verpflichtet Verzugskosten in Höhe von 500 PLN/Tag an die Staatskasse zu zahlen.

Die zuständige Behörde kann in ihrer Entscheidung u.a. die Bedingungen für die Sicherung und die Aufsicht des Baus bestimmen. Hat die Behörde eine solche Entscheidung getroffen, ist sie verpflichtet, diese Information an den Bürgermeister, Stadtpräsidenten oder die Behörde, welche die Entscheidung über den Bebauungsplan getroffen hat, weiter zu geben. 

Alle wesentlichen Abweichungen von dem genehmigten Bauprojekt und von den an die Baugenehmigung geknüpften Bedingungen können durch den Investor erst nach der Entscheidung der Behörde über die Änderung der Baugenehmigung vorgenommen werden.
   
Die Entscheidung über die Baugenehmigung erlischt gem. Art. 37 Abs. 1 des Baurechts wenn der Bau nicht innerhalb von 3 Jahren nach Genehmigungserteilung begonnen wird oder wenn die Ausführung des Baus für länger als 3 Jahre unterbrochen wird.  Der Beginn oder die Wiederaufnahme des Baus kann nach dem Erlöschen der Baugenehmigung erst nach der Erteilung einer neuen Baugenehmigung oder einer Zustimmung für die Wiederaufnahme des Baus erfolgen. 

Das polnische Recht ermöglicht es dem Investor, die ihm erteilte Baugenehmigung an einen Dritten abzutreten. Dabei wird jedoch verlangt, dass der neue Bauherr einen Antrag auf die Übertragung der Baugenehmigung stellt (Art. 40 des Gesetzes).

Gem. Art. 82b des Baurechts sind die Organe der Bau- und Architekturverwaltung verpflichtet, ein Register der Anträge auf Baugenehmigungen und der Entscheidungen über ihre Erteilung zu führen.

Der Antragsteller ist gemäß dem Stempelgebührgesetz verpflichtet, eine Stempelgebühr für die Erteilung der Baugenehmigung zu zahlen. Die Höhe hängt von der Art des Baus/der Bauarbeiten ab. Eine Gebührbefreiung gibt es insbesondere bei Erteilung von Baugenehmigungen für den Bau einer Wohnung, für die Renovierung von Gebäuden, die durch Bergwerktätigkeiten oder Naturkatastrophen beschädigt wurden, für die Renovierung von Gebäuden, die wissenschaftlichen bzw. sozialen oder kulturellen Zwecken dienen, oder für die Renovierung von Gebäuden, die in das Denkmalschutzregister eingetragen wurden.