Reverse mortgage (dt. umgekehrte Hypothek, pl. odwrócona hipoteka) ist ein zwischen einer Bank und dem Kunden abgeschlossener Kreditvertrag mit kontinuierlicher Auszahlung der Darlehenssumme. Gleichzeitig wird das betreffende Grundstück mit einem Recht zur Sicherung des Kredites belastet. Der Darlehensnehmer bleibt Eigentümer des Grundstücks und es besteht grundsätzlich keine persönliche Pflicht zur Rückzahlung des Darlehens. Das Kreditinstitut kann sich nach dem Tod des Kreditnehmers einzig aus der Verwertung des Grundstücks befriedigen. Die Idee der umgekehrten Hypothek stammt aus den USA, wo sie unter der Bevölkerung sehr oft praktiziert wird und als eine sehr gute Versorgungsmöglichkeit der älteren Menschen angesehen wird. Die umgekehrte Hypothek ist auf dem Finanzmarkt zwar noch ein frisches Angebot, bietet aber tatsächlich für viele Senioren ein attraktives Kreditvertragsmodell. In Polen wurde sie mit dem 15.12.2014 rechtlich geregelt, als das Gesetz über die umgekehrte Hypothek in Kraft getreten ist (Polnisches Gesetzblatt aus dem Jahr 2014, Pos. 1585). Dieses Gesetz regelt die Grundprinzipien und Mindestvoraussetzungen beim Abschluss eines solchen Vertrages, die Rechte und Pflichten der Parteien und beschäftigt sich mit den Fragen der (Nicht)Rückzahlung des Kredites und deren rechtlichen Folgen.
Die umgekehrte Hypothek ist also, vereinfacht gesagt, ein Kreditvertrag besonderer Art. Die Grundlage der Sicherung des Kredites ist die am Eigentum an einem Grundstück oder an eigentumsähnlichen Rechten begründete Hypothek. Dies bedeutet, dass dieser Kredit nur dann möglich ist, wenn der potenzielle Kreditnehmer eine Hypothek auf einem der folgenden Rechte bestellt:
- vollständiges Eigentum an dem Grundstück - Teileigentum an dem Grundstück - Erbnießbrauch - genossenschaftliches Wohnungseigentum
Das Kreditinstitut zahlt kontinuierlich monatliche Raten an den Kunden (die einmalige Auszahlung der Kreditsumme kann auch vertraglich vereinbart werden) und erhält dafür die Sicherung in Form eines Grundstücks und die Berechtigung, nach dem Tod des Kreditnehmers die Zahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundstück zu fordern.
Ein solcher Vertrag muss schriftlich abgeschlossen werden. Das Gesetz schreibt auch vor, aus welchen Elementen der Vertrag besteht, wie zum Beispiel: die Art des Kredites, der Wert des Grundstücks, Prozentzinssatz, die Fristen und Höhen der auszuzahlenden Beträge. Darüber hinaus muss ein solcher Vertrag auch die Pflichten des Kreditnehmers regeln, die das Sicherungsgrundstück betreffen, wie die üblichen Pflichten bei Sorge um das Grundstück, fristgemäße Steuerabführung u.a. Außerdem enthält der Vertrag Informationen zur vorzeitigen Rückzahlung des Kredits, zu dem damit verbundenen Verfahren und zum Rücktritts- und Kündigungsrecht.
Ob sich die umgekehrte Hypothek lohnt, ist grundsätzlich eine Einzelfallentscheidung. In den meisten Fällen spricht folgende Argumentation gegen die umgekehrte Hypothek: Es gibt nichts mehr zu vererben und die Bank kann über das Haus verfügen. Das muss aber nicht so ausgehen, weil der Kredit vor dem Tod des Kreditnehmers noch zurückgezahlt werden kann (dann erlöschen auch die Rechte der Bank an dem Grundstück). Dafür gibt es sehr viele positive Seiten und Auswirkungen dieser Form des Kreditvertrages. Vor allem bleibt der Kreditnehmer Eigentümer des Sicherungsgrundstücks. Mit der Zeit steigt die Schuld und das Grundstück wird für den Kreditnehmer weniger wert, bleibt aber in seinem Eigentum bis zu seinem Tode. Dies bedeutet, dass derjenige eigentlich über sein eigenes Geld verfügt, er macht keine Schulden bei den anderen weil er selbst den Wert seines eigenen Grundstücks kontinuierlich (mit jeder Auszahlung) mindert. Er bleibt also weiterhin uneingeschränkter Eigentümer des Grundstücks und kann dort weiterhin wohnen.
Weiterhin ist es sehr vorteilhaft für einen Kreditnehmer, dass er in dem Falle das Geld nach eigenem Belieben bestimmen kann und muss seine Kreditwürdigkeit nicht nachweisen – die Sicherung für das Kreditinstitut ist das Grundstück. Die Auszahlungen sind außerdem steuerfrei.
Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die polnische Regulierung der umgekehrten Hypothek eine große Chance für die Grundstücksinhaber eröffnet, ihre finanzielle Lage ohne zusätzliche Risiken zu verbessern. Man bleibt Eigentümer des Grundstücks, das man der Bank als Sicherung gibt, und kann mit dem Geld beliebig verfügen. Vor allem ist dieses Angebot vorteilhaft für die älteren Menschen, die mit dem Darlehen ihre Einkünfte aufbessern, während der Laufzeit des Darlehens aber Eigentümer und Bewohner ihrer Immobilie bleiben wollen.
